.. post:: 2026-03-23 :tags: acte de base, règlement de copropriété, ROI, hiérarchie légale :category: Fondamentaux :author: KoproGo Team .. meta:: :description: Comprendre l'acte de base, le règlement de copropriété et le ROI en Belgique. Hiérarchie légale, contenus obligatoires, modifications possibles. ============================================================ L'acte de base de copropriété belge : fondations juridiques ============================================================ Quand vous achetez un lot en copropriété, trois documents définissent votre statut et vos droits : l'acte de base, le règlement de copropriété, et le règlement d'ordre intérieur (ROI). Connaître leur hiérarchie et leur contenu vous évitera des surprises désagréables. .. contents:: Dans cet article :depth: 2 :local: Qu'est-ce que l'acte de base ? ------------------------------ L'acte de base (ou **acte constitutif de copropriété**) est le document notarié qui crée légalement la copropriété. C'est l'équivalent d'une constitution pour votre immeuble. Rédigé lors de la première division d'un immeuble en lots, l'acte de base contient : - **La description physique** : localisation de l'immeuble, nombre de lots - **Les quotes-parts de chaque lot** : pourcentage de propriété dans les parties communes (ex: votre lot = 8%, soit 8/100ème) - **Les affectations des lots** : résidentiel, commercial, cave, parking - **Les droits et obligations généraux** des copropriétaires - **Les pouvoirs du syndic** : limites de ses compétences - **La procédure pour modifier l'acte** : exige généalement l'unanimité ou une majorité renforcée L'acte de base est le seul document qui peut modifier les quotes-parts (sauf accord unanime). Vous ne pouvez pas le faire via l'assemblée générale. .. important:: **L'acte de base est opposable aux tiers.** Tout candidat à l'achat d'un lot reçoit un extrait authentique du notaire. Vous ne pouvez pas négocier vos droits et obligations — ils sont fixés par ce document. Hiérarchie légale : acte de base > ROI > code civil ----------------------------------------------------- Les trois niveaux de règles qui vous gouvernent : **Niveau 1 : Acte de base (+ Code civil copropriété)** Hiérarchie la plus élevée. Définit les droits inaliénables et les obligations principales. Ne peut être modifié que par voie judiciaire ou accord spécial (ex: 2/3 ou unanimité selon disposition). **Niveau 2 : Règlement de copropriété (ou ROI)** Règles complémentaires votées en assemblée générale. Peut être modifié par majorité simple (sauf dispositions contraires dans l'acte de base). Détaille l'usage des parties communes, règles de vie, sanctions. **Niveau 3 : Code civil belge (Art. 577-1 à 577-9)** Droit supplétif. S'applique si l'acte de base ou le règlement ne précise rien. Vous ne pouvez pas le contourner. .. admonition:: Exemple concret L'acte de base stipule : « L'assemblée générale doit se réunir au moins une fois par an, en présence de 50% des quotes-parts. » Le ROI ajoute : « L'assemblée générale se tiendra le 1er samedi de mai, à 14h, à l'adresse du syndic. » Le Code civil dispose : « À défaut, l'assemblée générale se réunit sur demande du syndic ou d'un tiers des copropriétaires. » En cas de conflit : l'acte de base prime sur le ROI, et tous deux priment sur le Code civil. Contenu obligatoire de l'acte de base -------------------------------------- Tout acte de base doit contenir (Art. 577-1 CC) : 1. **Identificaton de l'immeuble** : adresse, description architecturale 2. **Énumération des lots** : numéro, étage, affectation (logement, commercial) 3. **Quotes-parts de chaque lot** : - Dans les parties communes (sur 1000 millièmes généralement) - Basée sur la superficie, la location, ou accord unanime - Immuable sauf accord unanime 4. **Description des parties communes** : cours, jardins, ascenseur, toiture, murs de façade, etc. 5. **Charges communes** : qui paie quoi (chauffage collectif, gardiennage, etc.) 6. **Modalités de gestion** : nomination du syndic, pouvoirs limités 7. **Procédure de modification** : exige souvent l'unanimité **À NOTER** : Les actes de base des années 1960-1990 sont souvent imprécis ou incomplets (parties communes mal décrites, charges mal définies). Cela crée des disputes fréquentes. Vérifier avec votre syndic si un **supplément** (acte rectificatif) a été enregistré au greffe. .. admonition:: Conseil pratique Demandez à votre notaire une copie certifiée de l'acte de base avant d'acheter. Vérifiez : - Votre lot est bien listé avec sa quote-part exacte - Les charges communes sont clairement énumérées - Les modifications ultérieures (actes supplémentaires) sont indiquées Le règlement de copropriété (et ROI) ------------------------------------ Le **ROI** (Règlement d'Ordre Intérieur, parfois appelé « Règlement de Copropriété ») est votée en assemblée générale. Il détaille : - **Règles d'occupation des lots** : interdiction de travaux structurels, usage résidentiel/commercial, bruits tolérés - **Utilisation des parties communes** : stationnement, entretien des balcons, dépôt de poubelles - **Procédures administratives** : approbation des travaux, demande de modifications - **Sanctions** : amendes, interdiction d'utiliser une partie commune - **Votes et quorum** : comment fonctionne l'assemblée générale - **Frais et cotisations** : modalités de calcul des charges **Distinction clé** : l'acte de base fixe les *droits fondamentaux* ; le ROI définit les *règles de vie quotidienne*. Modification de l'acte de base vs. modification du ROI ------------------------------------------------------- **Pour modifier l'acte de base :** - Généralement **unanimité** requise (ou 2/3 si l'acte le précise) - Procédure notariale longue et coûteuse (~500-1500 €) - Exemples : changement de quote-parts, changement d'affectation d'un lot - Inscription au registre des copropriétés auprès du notaire **Pour modifier le ROI :** - **Majorité simple** (50% + 1 des votes exprimés) généralement - Peut être votée en assemblée générale ordinaire - Moins coûteux (frais administratifs only) - Exemples : interdire les animaux, changer l'heure des assemblées .. warning:: Attention ! Si vous modifiez le ROI pour contredire l'acte de base, l'acte de base prime. Cela rend votre modification **nulle de plein droit**. Le syndic ne doit pas l'exécuter. En pratique ----------- .. container:: checklist **Vous avez acheté un lot : vérifiez** ☐ Vous avez reçu une copie certifiée de l'acte de base ☐ Votre numéro de lot et vos quotes-parts sont corrects ☐ Les parties communes sont clairement décrites ☐ Les charges communes correspondent à vos attentes ☐ Un ROI existe et vous l'avez lu ☐ Aucun acte supplémentaire ou rectificatif n'a modifié l'original **En cas de doute** ☐ Consultez votre syndic pour clarifier l'acte de base ☐ Demandez au notaire une recherche au registre ☐ Si les quotes-parts semblent inéquitables, posez la question à l'AG ☐ Conservez une copie officielle pour 10 ans minimum Base légale ----------- **Code civil belge (Livre III, Titre XI, Articles 577-1 à 577-9)** Régime légal des copropriétés forcées et volontaires **Art. 577-1 CCB** « La copropriété force ou volontaire ne peut exister sans acte constitutif notarié énumérant le nombre et la destination de chaque partie privative, fixant les quotes-parts de chaque copropriétaire... » **Art. 577-2 CCB** Définit les pouvoirs limités du syndic et la procédure de modification de l'acte **Art. 577-8 CCB** « Tout copropriétaire ne peut être privé de ses droits que par l'application des règles du présent titre ou des stipulations de l'acte constitutif ou du règlement de copropriété. » **Jurisprudence** : Cour de Cassation de Belgique a confirmé que l'acte de base prime sur tout règlement ultérieur, même voté à l'unanimité. Conclusion et actions --------------------- L'acte de base est votre constitution immobilière. Une fois signé devant notaire, vous ne pouvez pas l'ignorer — il définit vos droits et obligations pour 20, 50, voire 100 ans. **À retenir :** 1. **Lisez votre acte de base avant d'acheter** — vous l'ignorer vous coûtera cher en surprises 2. **Respectez la hiérarchie** : acte de base > ROI > Code civil 3. **Vérifiez auprès du notaire** si des actes supplémentaires existent 4. **En cas de litige**, c'est l'acte de base qui fait jurisprudence 5. **Conservez précieusement** une copie certifiée — elle constitue la preuve de vos droits Si vous envisagez de modifier des règles de copropriété, assurez-vous d'abord que votre modification ne contredit pas l'acte de base. Sinon, elle sera **automatiquement annulée**.