La vente d’un lot en copropriété est encadrée par des règles strictes. Le notaire, le syndic et le copropriétaire sortant ont chacun des obligations précises.
Information pré-contractuelle obligatoire (N01)
Avant la signature du contrat (ou de l’offre/promesse d’achat), le copropriétaire entrant doit recevoir (art. 3.94 §1) :
Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve
Les arriérés du copropriétaire sortant
Les appels de fonds décidés par l’AG
Les PV des 3 dernières AG (ordinaires et extraordinaires)
Le dernier bilan approuvé
Les dépenses conservatoires décidées
Les procédures judiciaires en cours
L’état des lieux des parties communes Le syndic doit communiquer ces informations dans un délai de 15 jours.
Relevé des dettes : 30 jours maximum (N02)
Le syndic fournit le relevé des dettes dans les 30 jours de la demande du notaire. Si le syndic ne répond pas, le notaire avise les parties de la carence.
Retenue notariale sur arriérés (N03)
Lors de la passation de l’acte authentique, le notaire retient sur les sommes dues au vendeur les arriérés de charges ordinaires et extraordinaires, y compris les frais de recouvrement (art. 3.95).
Le fonds de roulement est remboursable (N04)
Le copropriétaire sortant est créancier de l’ACP pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il ne pouvait plus jouir des parties communes. Le prorata est calculé et remboursé au sortant, puis appelé auprès de l’entrant.
Le fonds de réserve n’est PAS remboursable (N05)
La quote-part du lot dans le fonds de réserve demeure la propriété de l’ACP. Il n’y a aucun remboursement au copropriétaire sortant.
C’est un point souvent mal compris : le fonds de réserve reste dans la copropriété, quelle que soit la somme versée par le vendeur au fil des années.