Les travaux en copropriété sont l’un des sujets les plus sensibles. Qui peut décider ? Avec quelle majorité ? Le syndic peut-il agir seul ? Voici ce que dit la loi.
Travaux urgents : le syndic peut agir seul (T01)
Le syndic peut exécuter seul les actes conservatoires et d’administration provisoire (art. 3.89 §5, point 2). Cela inclut :
Les travaux absolument urgents (fuite d’eau, danger immédiat)
Les travaux nécessaires à l’entretien normal et à la conservation du bien Le syndic doit toutefois documenter l’urgence et la justification. KoproGo intègre un workflow de qualification de l’urgence avec traçabilité complète.
Travaux non urgents : majorité des 2/3 (T02)
Tous les travaux affectant les parties communes nécessitent une majorité des 2/3 des voix à l’AG (art. 3.88 §1, point 1b). Exception : les travaux conservatoires (entretien courant, réparations urgentes) ne nécessitent qu’une majorité absolue.
Mise en concurrence obligatoire (T03)
L’AG fixe le montant à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire (majorité 2/3). Au-delà de ce seuil, le syndic doit collecter plusieurs devis comparatifs. Les actes conservatoires sont exclus de cette obligation : en cas d’urgence, on ne compare pas les prix.
Fournisseurs agréés uniquement (T04)
Le syndic ne passe commande qu’à des fournisseurs disposant des agréations requises par la loi ou la réglementation (Code de déontologie IPI, art. 73).
Provision avant commande (T05)
Le syndic doit réclamer une provision suffisante aux copropriétaires avant de commander des travaux ou services (Déontologie art. 74). Pas de provision = pas de commande.
Conflit d’intérêts : fournisseurs liés au syndic (T06)
Le syndic ne peut pas passer commande avec des personnes ayant un lien familial ou juridique avec lui, sauf autorisation ou ratification de l’ACP dûment informée (Déontologie art. 75).
Travaux énergétiques par un copropriétaire (T07)
Nouveauté depuis 2024 (art. 3.82) : un copropriétaire peut utiliser les parties communes pour améliorer énergétiquement son lot :
Pompes à chaleur
Bornes de recharge
(Sauf panneaux solaires) Procédure :
Demande écrite et motivée au syndic, au moins 2 mois avant
L’ACP doit se prononcer dans les 2 mois
Silence = approbation tacite